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城市有機更新的機動與彈性

隨著經濟水準的不斷提升,人們對生活環境的期望也開始從「量變」到「質變」。城市作為人們安身立命之所,對提升幸福感具有無可替代的作用。而隨著世界各地經歷了半世紀到甚至超過一個世紀的城市化,城市如何更新已經是各地政府關注的議題。

Text:盧銘恩 (方土房地產行政總裁)

多年前中國吳良鏞教授針對內地城市更新建設提出了「城市有機更新」的理論。所謂「有機更新」,即根據現有城市的特點,採用適當的方法,在可持續基礎上探求城市更新。其根本理念是設法讓城市能夠一直持續地滿足在日新月異的當代社會產生的各種各樣的需求。

城市規劃及建設是一個繁複而且緩慢的過程,但城市生活方式的轉變卻剛剛相反。如疫症時期一樣,在家工作大幅削減了對交通及辦公室的需求;禁堂食令在短時間內大幅增加對戶外座位的需求。這些即時性的生活轉變,被專業團體,甚至政制所控制的城市規劃是無法及時回應的。較之透過大刀闊斧式的房地產建設去作出城市重建更新 (就如香港的市區重建模式),筆者認為「城市有機更新」的特點為「持續性」與「靈活性」。擺脫傳統的「開發+銷售」這種運營模式,有機更新後的城市如同被活化一樣,被賦予了現代的生命力,機動地去妥善地處理了過去,現在與將來的關係,而市民生活不是由城市硬件主宰,城市是用來服務市民的。

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其實,世界各地的「城市有機更新」都如火如荼地進行中。歐洲有不少以文化導向的方式有機地更新了不少古城。而作為將城市建設當作一個可持續發展項目的國家,日本一直積極推進城市的產業升級、設施改造以及規劃調整。在有機更新的過程中,日本貫徹著「崇尚自然」、「長遠規劃」以及「多元發展」的理念。以傳統古都京都為例,當地政府實施小範圍分片管理,重點保護,並為著突顯京都的歷史氣質,在古城範圍內無高樓層建築。整個城市將綿延的歷史底蘊融入到當地居民的生活當中,讓古老的文化遺產重新煥發出新的活力。

透過當前這些城市有機更新的案例,筆者認為輕資產模式在城市有機更新中更具有盈利潛力。所謂輕資產模式,指企業以較少的資本成本獲得較高的運營模式。在這種模式下,企業更多的是依靠自由品牌與管理服務進行擴展,而將重資產和非核心業務進行外包。與此同時,科技在當中扮演的角色也越來越重要,譬如低碳材料在建築中的使用,以及借助互聯網搭建起「共享平台」的智慧城市,無一不展示出房地產科技 (PropTech) 為城市有機更新的助力作用。當現代科技融入城市有機更新的過程中,一個低碳環保、智慧的新型城市將會呈現在大家的眼前,而在其中生活的人們也會體驗到更為幸福的城市生活,是一個典藏過去,享受現在,擁抱未來的有機城市。

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盧銘恩
方土房地產行政總裁

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