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25周年紀念號登場！

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經濟周期越來越短，以往逢低吸納並長期持有便輕易地獲得資本增值的策略越來越不湊效。「低買高賣」是永恆的必賺法則，同時頻繁的買賣把原本「投資」的本意變「投機」；所以越來越多客戶朋友們重視在資產配置上劃分一部分作「可預視回報」。而保單融資戶口可說是近年視作「可預視回報」最受歡迎的安排之一。
即使進入加息周期，因為環球整體投資方向的大局未明，全線各類資產均錄得大幅度下跌。即使進入加息周期，保單融資的兩個特質：「可預視回報」和槓桿，令其追捧度未減。
「可預視回報」
保單融資戶口只有兩個變數：保險公司的分紅實現率和借貸利息。嚴選市值比較大和財務實力比較強的保險公司可減少第一個變數，而跟據保監局規定，各家保險公司必需透明公開歷史的紀錄。大家在揀選時，不單只看計劃書的預期，必須考慮分紅實現率，否則預期只是空談。
進入加息周期，借貸利息成為「可預視回報」關鍵因素。第一要注意是借貸的銀行條款是否有「封頂」。例如：好多銀行提供「P- 」作為封頂。（P＝最優惠利率，俗稱「細P」現行為5%，俗稱「大P」現行為5.25%，兩者自2008年底以來都一直沒有變動。) 假如最優惠利率不變，配合借貸利率封頂政策，保單融資在這加息風潮下仍可以守著平均8-9%可預視回報（以10年計）。即使借貸成本持續十年高達5%，保單融資可預視回報仍跑贏政府綠色債券至少一個馬鼻。讀者應自行按照自己的風險接受能力而在參與保單融資項目之前做好加息風險評估。
另外，市場上有些銀行提供「保單融資透支戶口」，能靈活注入資金當活期存款，又可以逐日計抵消透支額度。如果現金充裕的投資者，也可考慮把相關銀行改為主要銀行，分分鐘因為充裕的流水帳已經能夠抵消市場加息，享受低至0.4% p.a.借貸成本。
最後，市場上有不少穩定派息的派息基金選擇，近期也因價格調整而令派息單位及派息回報增加。能夠接受市場波幅的投資者可考慮吸納優質的派息基金，以每月派息對衝潛在借貸成本增加。
在波動市場，「可預視回報」的資產更顯珍貴，只要配合以上各種應對潛在加息的策略，保單融資戶口仍是一個不錯的選擇。
<h6 class="p3">* 以上純屬個人分享，不構成投資建議或邀約。詳情可向我或可信任的顧問專家查詢。</h6>
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Karine Lam 
Amber Group 天使投資者；壹集團創辦人 
「2012 十大全港時尚專業女性」、「2017 亞洲保險第一領袖大獎」、「2018 亞洲傑出女領袖」、「2019《旭茉 JESSICA》年度傑出女性」及「2021 亞洲最具感召力第一領袖大獎」得主。個人深信財務策劃、資產管理及保障能改變命運，同時熱心公益慈善回饋社會。Karine 擔任天使投資者的 Amber Group 成立於 2017 年，是亞洲最重要的加密金融服務商之一，為機構和個人投資者提供服務，目前公司估值為 10 億美元，為亞洲新晉的金融科技獨角獸之一。

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進入加息周期，仍值得配置保單融資戶口？｜壹集團創辦人 Karine Lam

中國紡織業大亨邱亞夫的如意集團，過往十年銳意擴充奢侈品版圖，更揚言要成為中國版的 LVMH (LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton)，可謂雄心萬丈。但直到近兩年，集團陷入長期流動性債務危機，負債數目高達 400 億元，這不單令集團無暇兼顧眾多收購回來的百年設計師品牌，出現營運停滯情況，還連累旗下收購回來的歐洲百年品牌逐一進入破產保護程序。而邱亞夫最近也被債權人免去法國奢侈品集團 SMCP 董事長的職務，喪失控制權。
Text：盧銘恩 (方土房地產行政總裁)
坐擁幾個歐洲奢侈服裝品牌 (Gieves &amp; Hawkes、Cerruti 1881、Kent &amp; Curwen 等) 的如意集團香港子公司利邦集團 (Trinity Group) (0891.hk) 由於未能償還 1.5 億美元的貸款，渣打銀行在 2020 年年底遞交清算利邦集團的申請，而利邦在今年一月份向香港聯交所報備，業務已進入清算階段。
另一邊廂，真正的 LVMH 卻繼續表現亮麗，最近還繼續忙著進行品牌「收割」，包括以估計 40 億歐元收購具 250 年歷史的德國經典涼鞋品牌 Birkenstock，另外市場傳言，LVMH 亦正在洽購 Ralph Lauren ，這或是繼去年以 158 億美元收購 Tiffany &amp; Co. 後的另一大手筆。倘若成事，由於 Ralph Lauren 的 EBITDA 價值倍數較 LVMH 為低，估計對 LVMH 股價有著提振作用。哪怕 LVMH 在本年年初，宣布對旗下奢侈皮革產品大幅漲價，其股價表現還是如舊健康，市值更高達 4,200 億美元。LVMH 集團董事會主席兼行政總裁 Bernard Arnault 更在去年一度登上世界首富的寶座。反觀如意集團的市值目前只剩下大概 12 億人民幣，與其「學習榜樣」 LVMH 差近 2,000 倍。 

如意集團的前身是山東濟寧的國企架構紡織廠，90 年代初期，跟隨者國有企業改革，改制成為民企。進入本世紀 10 年代，如意集團在深圳掛牌上市後，勵精圖治，戰略方針為從面料生產到服裝製造，再配合國際知名服裝品牌的併購與營運，試圖完善整個產業價值鏈。如意集團於是在過往十年內展開了進取並且瘋狂的海外併購旅程，共花費超過 400 億人民幣，收購了 9 家海外輕奢服裝公司，囊括了 40 多個品牌，其中包含了香港利邦，法國 SMCP 及日本瑞納這三家屬於奢侈品全球百強的上市公司。
集團透過發行公司債券，抵押貸款等方式，來完成這 400 億人民幣的短時間巨額融資，故此同時亦導致其負債在 2020 年高達 400 億人民幣。當年以 26 億美元拿下面料生產商萊卡，以及以 6 億歐元收購瑞士奢侈品牌 Bally，就是套用短期借款及發行公司債券的「融資雙截棍」，以蛇吞象的姿態完成的。
誠然，如意集團的戰略高度並沒有錯，他們認為中國是很多奢侈品牌的主要消費國，故此集團希望以收購品牌來控制供貨源頭，反過來轉內銷，希望同時賺盡國內及海外消費者。然而，除了融資手段超前槓桿之外，集團似乎也低估經營奢侈品牌的心神與文化內涵，不但沒有把垂垂老矣的品牌救活，更加速其衰敗。雪上加霜的是，世紀疫情導致本來已經處於負債處境的海外品牌最終得不到如意集團承諾的貸款及發展支援而崩潰倒下。相映成趣的是，同樣受到疫情打擊的 LVMH，反而在去年第四季度的銷售額增長了 27%，上個月更宣布旗下品牌的皮革產品大幅漲價，可謂底氣十足。這都顯示理念和文化內涵還是經營奢侈品牌的成敗關鍵。
歸根究底，要經營好奢侈品牌產業，是需要踏實的文化底蘊，每個百年品牌都有其故事歷史，一味的瘋狂併購，東施效顰，夢想一日彎道超車，都是不切實際的。加上一旦資金鏈運用不周，宏觀經濟環境出現負面情況的話，那麼一枕黃粱，就乃夢醒時分了。
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盧銘恩 
方土房地產行政總裁 
方土房地產有限公司是方土控股全資附屬公司，是一家精品房地產投資開發商，對全球精品房地產項目進行投資、收購、開發以及籌措專屬的房地產投資基金，並配合房地產科技為傳統房地產項目帶來創新及增值。

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中國版 LVMH 的黃粱夢醒

近年家族辦公室結合信託作為財富傳承及資產保護的工具，相關學問是深奥和需要度身訂造的。本期我以很有名的鷹君集團家族糾紛案例與大家分享一下當中的操作策略和概念。
Text: Karine Lam (Amber Group 天使投資者；壹集團創辦人)
羅鷹石於1963年與妻子羅杜莉君一同創辦鷹君集團，兩人共育有六子三女。並於1984年4月14日全權委託滙豐國際為受託人設立家族信託基金，該信託受益人除了羅杜莉君外，還包括羅鷹石六名兒子中的五名，但不包括次子羅旭瑞和次女羅慧琦、三女羅鴻鏇。
因為六子被踢出董事局及第三代接班人部署分歧，深化了家庭內部矛盾。羅鷹石的未亡人羅杜莉君認為自己有責任好好分配財產，想從信託中取回部分資產，改由自己安排，以化解家族分爭，故於2016年聘請資深律師余若海入稟，要求撤換已擔任家族信託基金受託人33年的滙豐國際。
最後官司敗訴，因羅杜莉君未能舉證以下任何情况存在：
第一，受益人對委託人有重大侵權行為：作為創設信託的委託人，如果受到其指定的受益人的重大傷害，比如人身、財產的重大傷害，他應當有權對自己已經創設的信託予以解除，使之與受益人之間的信託關係消滅。
第二，經受益人同意：這是信託當事人之間的一種合意行為。如果存在多數受益人，應當經共同受益人一致同意。
第三，信託文件規定的其他情形：這是委託人事先在信託文件中規定的有關其有權解除信託的情形。
這場羅氏爭產案最大的爭議，就是沒有家族憲法或仔細訂明的執行規章，對於第三代接班人也沒有清晰指引，才引起年邁六、七十歲的羅氏兄弟激烈的家族內鬥。如果沒有信託，這次家族內鬥可能導致企業消亡。但這種不互信、難再坐在一起商討解決問題的家庭分裂不和睦，也未必是羅鷹石生前的意願。
如果當年羅鷹石與太太設立家族信託的同時，設立家族辦公室，特别是制定家族憲章、家族議會和家族理事會，建立家族管治制度應該可以避免這場羅氏爭產案。家族辦公室可以扮演團結家族各人及家族業務的角色，因為一套完善的家族管治制度會包括制訂約章如列明家族願景及價值、家族組織如議會或委員會，家族組織的定期檢討，家庭會議的組成及進行，溝通方式；還有訂明永續接班人的教育理念如對下一代的教育方式、事業規劃及監督、領袖培訓，信託人培訓，受益人的培養及教育。
家族憲章能確立家族的價值觀。明確規定家族成員應如何經營家族業務、成員間應如何相待，以及當成員違規時應如何處理等基本守則，減少將來涉及家族業務的糾紛或分歧，有助保持家族企業的財富和誠信。這些都是促進家族成員間以共同價值觀和共同目標作出有效溝通解決問題的和諧。
羅氏家族因為經歷了不同時代的經濟挑戰而產生對業務上的分歧，更個別自立門戶。全權式授權信託未必能隨時代為受託人做合適的選擇。家族辦公室協助家族成員在家族憲章必須建立有效的架構，訂明擁有權可與管理權分開，要在家族所需及業務所需之間取得平衡，家族成員可參與的專業管理團隊正是維持家族業務的成敗關鍵。
願每個高資產值家庭可以借助信託及家族辦公室的設立，保持家族永續和諧、家族企業永續經營。
<h6 class="p3">* 文中提及的應用僅作爲案例參考，不構成投資建議。</h6>
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Karine Lam 
Amber Group 天使投資者；壹集團創辦人 
「2012 十大全港時尚專業女性」、「2017 亞洲保險第一領袖大獎」、「2018 亞洲傑出女領袖」、「2019《旭茉 JESSICA》年度傑出女性」及「2021 亞洲最具感召力第一領袖大獎」得主。個人深信財務策劃、資產管理及保障能改變命運，同時熱心公益慈善回饋社會。Karine 擔任天使投資者的 Amber Group 成立於 2017 年，是亞洲最重要的加密金融服務商之一，為機構和個人投資者提供服務，目前公司估值為 10 億美元，為亞洲新晉的金融科技獨角獸之一。

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信託之上，如何避免家族內鬥？

SPAC (特殊目的收購公司) 近年成為集資上市的一個熱門途徑，2020 年 SPAC 上市 IPO 的數量首次超過了傳統 IPO 數量。根據 SPACinsider 數據，SPAC 從 2016 年起出現了上升的態勢，到 2020 年 SPAC 總融資額達到 830 億美元。由於新冠肺炎影響資本市場，使得許多投資銀行進行傳統 IPO 承銷及估值方面變得更保守，許多原本有機會透過 IPO 上市的公司轉由透過 SPAC 迅速上市。
Text：盧銘恩 (方土房地產行政總裁)
香港不少富豪家族也在紛紛成立 SPAC，如新世界發展行政總裁鄭志剛領導的 SPAC，已公布將與基因測試公司 Prenetics 合併。另外，由李澤楷和 Peter Thiel 背後支持的 Bridgetown 2 Holdings Limited (NASDAQ：BTNB) 也宣布與東南亞網上房地產平台 PropertyGuru 簽訂業務合並協議，交易完成後的企業價值約為 13.5 億美元。曾經估值達 470 億美元的 WeWork 亦通過與 BowX Acquisition 合併，以 90 億美元的 SPAC 合併上市。
而剛剛於十二月初上市的東南亞網約車和配送巨頭 Grab Holdings Ltd. (GRAB) 的股價雖然在首天交易蒸發了百分之二十，但此次與 Altimeter Growth Corp 的合併交易估值接近 400 億美元，創下了 SPAC 類交易的紀錄。當然還有美國前總統特朗普的 Truth Social 也在透露計畫與 DWAC 合併上市，其 SPAC 股價曾飆升超過 10 倍，雖然至今還未正式合并，但自從 Truth Social 宣佈或在 2 月上架，DWAC 的交投活躍，股價長期在美元 70 上下徘徊。
根據美國証券交易委員會 (SEC) 近期發布的一系列聲明，監管機構強調 SPAC 需要遵守証券市場的規則。由於目標公司在被 SPAC 收購後，未能達到披露的業績水平，使得投資者蒙受損失，導致股東訴訟日益增多。市場偏好和宏觀環境也出現調整，在 2020 年下半年到 2021 年第一季度，資本市場偏好科技股，由於 SPAC 併購的目標公司以科技、生物醫藥等類型為主，因此市場對於 SPAC 保持較高的熱情。但隨著美國經濟逐漸感受到通脹的壓力，大型機構投資者開始傾向價值股與大宗商品，導致市場對 SPAC 的熱情降低。
與此同時，亞洲資本市場卻躍躍欲試，2021 年 9 月 2 日，新加坡交易所正式發布了 SPAC 的主板上市規則，成為亞洲首個允許企業通過 SPAC 方式上市的主要交易市場。而香港交易所亦於本年 1 月 1 日開始 SPAC 上市的機制。對於香港和新加坡而言，SPAC 市場受到投資者熱捧的主要原因為 SPAC 提供了交易的確定性和靈活性，因此能否提供與美國市場相當的靈活性，可謂至關重要。以香港為例，美國的監管制度注重風險披露，而香港的監管機構會實施更多的實質審查。
亞洲新經濟類型的公司數量確實龐大，而亞洲投資者對支持 SPAC 的熱情還是如火如荼，SPAC 在亞洲資本市場的未來發展，相信會對環球 SPAC 發展有著舉足輕重的影響。
<img loading="lazy" class="alignnone wp-image-72543 size-medium" src="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-300x300.jpg" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" srcset="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-300x300.jpg 300w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-1024x1024.jpg 1024w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-150x150.jpg 150w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-768x768.jpg 768w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-120x120.jpg 120w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall.jpg 1106w" alt="盧銘恩, 方土房地產, MONEY, Investment, 投資, 房地產," width="300" height="300" /> 
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方土房地產有限公司是方土控股全資附屬公司，是一家精品房地產投資開發商，對全球精品房地產項目進行投資、收購、開發以及籌措專屬的房地產投資基金，並配合房地產科技為傳統房地產項目帶來創新及增值。

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SPAC 上市的近況與展望

時代不斷轉變，以往的資產配置只是簡單增值和傳承的課題；現在卻要涵蓋多重國籍身份衍生的稅務問題、婚姻風險、債務風險、政治風險、「人在病床，錢在銀行」等，再也不是單純考慮傳承安排，而是在世的時候萬一因為疾病或意外導致喪失認知的決策力，如何安排企業營運或投資操作或資產安排去維持所愛的受養人生活水平和令自己有尊嚴地安排醫療所需等更切身的問題。這些都不是單一金融或法律結合的工具可以解決，而是需要一個綜合信托、保險和 EPOA 度身訂造方案去全方位考量風險的對冲或轉移。
Text: Karine Lam (Amber Group 天使投資者；壹集團創辦人)
<h3 class="p1">維護活著的尊嚴</h3>
疾病和意外是生活中一個不可避免的風險，保險是最常見及性價比較高的風險轉移工具。目前市場廣泛推動高端醫療保險及意外保障，就是以小錢 (保費) 槓桿堵塞大風險 (大保障額對冲)，即使面對非常嚴重的疾病或重大意外牽涉高昂的醫療費用，保險便將相關的風險轉移到保險公司，客戶無須吐現任何資產去支付。一份高保障額的高端醫療保險可以解決部份「人在病床，錢在銀行」的情況。
若然客戶的收入來自營運業務、或是投資操作，是家庭的經濟支柱。除了投保一份高端醫療保險，客戶應及早安排一份有效及全面考慮的 EPOA，即持久授權書。持久授權書的性質及作用根據《持久授權書條例》(香港法例第 501 章)，持久授權書是一份法律文件，容許授權人 (即打算將其權力授予其他人的人) 在精神上有能力行事時，委任受權人，以便在授權人日後變為精神上無行為能力時，受權人可照顧其財務事項。這樣，客戶的受權人便可以按客戶意願代為簽署租賃合約、買賣合約、營運公司、分配資金及做重大投資決定等，讓客戶及其家人不會因此而打斷資金鏈，確保維護一定的生活水平。
同時，若客戶想為資產建立一道安全防火牆，可以考慮把部分大額保單、股權、物業等注入信托。以往大眾大部份人都有一個錯覺以為設立信托一定是過億資產，其實信托是法人地位轉移的一套法律框架，初始成立費可以低至兩萬美元。只要客戶認為有婚姻風險、債務風險等，都值得考慮設立信托，以免資產被分割。另外，有一些「優質生活破產案例」更突顯信托可以協助客戶在人生最賺到錢的時候鎖定部分利潤在這「法律保險箱」，萬一突然被捲入極大風險，至少客戶可以以受益人方式繼續保持一定水平的生活。
<h3 class="p1">有效傳承 富過萬代 </h3>
大額人壽保單成為最受高資產值人士歡迎的傳承工具，主要是有數倍至數十倍的槓桿效應，讓客戶可以傳承給下一代之餘，為自己留存一筆資金作為優質退休生活之用。但市場上只有少部份的大額保單有內置信托的功能，有些客戶擔心巨額賠償給所愛或下一代，如果他們打理不善就很快把錢快光。所以很多時候會同步設立保單信托，以便巨額賠償是以客戶意願逐步分派，也可以安排專業團隊再錢生錢，富過萬代。
由此可見，因應市場變化，一個綜合信托、保險和 EPOA 的度身訂造方案才能滿足客戶在人生不同階段的資產配置或傳承萬代上的理想。
<h6 class="p3">* 文中提及的應用僅作爲案例參考，不構成投資建議。</h6>
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Karine Lam 
Amber Group 天使投資者；壹集團創辦人 
「2012 十大全港時尚專業女性」、「2017 亞洲保險第一領袖大獎」、「2018 亞洲傑出女領袖」、「2019《旭茉 JESSICA》年度傑出女性」及「2021 亞洲最具感召力第一領袖大獎」得主。個人深信財務策劃、資產管理及保障能改變命運，同時熱心公益慈善回饋社會。Karine 擔任天使投資者的 Amber Group 成立於 2017 年，是亞洲最重要的加密金融服務商之一，為機構和個人投資者提供服務，目前公司估值為 10 億美元，為亞洲新晉的金融科技獨角獸之一。

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如何運用信托、保險和 EPOA 進行資產配置？

近年各行各業備受挑戰，儘管房地產市場亦面對同樣的大環境與挑戰，其展現的韌性相對其他行業更為優勝。因此不少資深投資者對於房地產市場的機遇依然趨之若鶩，於全球市場環境不明確的氛圍下尋求相對穩健的保障。Text：霍琬諭 (碧君) 博士 (翡翠島物業創辦人)<h3>跨越地域的房產投資</h3>時移勢易，多年來見證著不同投資熱潮來去，堅守著投資組合的後盾的始終是穩健的物業。在眾多的選擇中，不少人會選擇房地產市場作為投資組合的長線持有部分，當中包括本地樓與海外樓。多年前海外置業已非鮮事，但睇樓揀樓的方式不斷進化，到今時今日，跨境置業由從前的「隔重山」，可以說是演變到現在的「隔層紗」。隨著資訊科技的發展，即使身處不同國度、處於疫情的時代，同樣無阻海外置業，因為無論資訊互通、睇樓、交易操作上，都比從前更靈活變通。樓盤資訊一目了然；睇樓不再侷限於親身現場視察，而可以透過VR睇樓，已經可以掌握大致上的實況；而交易也不需要到當地辦理。科技的便利，使房地產投資跨越地域的限制，掌握海外項目的機會，無須身在現場，也可以取得充足資料。<h3>跨越形式的房產投資</h3>說到房地產的投資，傳統而言指直接購買房產，而近數十年，房產投資信託基金 (REITs) 成為常見的投資房產市場的方式之一。有人會透過 REITs 作出房地產布局，在資金方面更加靈活，而且可以輕鬆涵蓋不同投資組合，分散投資風險。透過 REITs 投資於心儀的市場，一般而言投資額較低，而且流動性更高。因此，對於資本有限但又對房地產市場有興趣的一群，跨越買樓形式的 REITs 有一定的吸引力。當然，有人始終會選擇直接購置物業，或同時持有房產與不同國家的 REITs。<figure class="image"><img src="https://jessicahk-new-uat-resources.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2022/02/07110837/IMG_7673X-801x1024.png"></figure><h3>檳城物業受機構投資者青睞</h3>市場潛力與持續發展是不少房產基金物色投資目標的考量，要挑選投資目標，基金一般會進行一連串的調研，謹慎了解當地的市場與發展潛力，才會決定投資的項目。最近就有海外私募基金對馬來西亞檳城地產項目有興趣，並在分析當中發展潛力與風險後將其納入投資組合當中，為投資市場提供多一個選擇。其實我並不意外，因為一直對檳城的物業前景有信心，受到私募基金的注目也是遲早的事。東南亞新興市場而言，檳城現時發展良好，未來亦有很大的潛力與發展空間，有望平穩持續發展。現時置業模式許多時候已經打破地域界限，無疑開啟了海外市場的大門，無論是一海之隔，還是遠在地球另一個時區的角落，都可以掌握到樓盤資訊而作出投資判斷。這意味著，只要一個地產項目具備投資價值，吸引到的買家或投資者，有機會來自世界各地，而不受地域的限制。只要選對優質項目，面向的需求將會是來自各地的潛在買家。<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-300x300.jpg" alt="" srcset="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-300x300.jpg 300w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-1024x1024.jpg 1024w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-150x150.jpg 150w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-768x768.jpg 768w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-1536x1536.jpg 1536w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-120x120.jpg 120w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X.jpg 2000w" sizes="100vw" width="300"> 霍琬諭 (碧君) 博士 (Dr. Theresa Fok) 翡翠島物業創辦人 植根香港的商界領袖和事業女性，過去二十多年來一直帶領公司的專業團隊跨過不同的挑戰，在本地和海外的物業市場中默默耕耘，開啟物業市場多元化機遇，於業內的專業亦得到外界肯定，更榮獲加拿大特許管理學院選為學院院士，同時亦成為林肯大學榮譽管理博士。Theresa 亦為新城財經台《環球置富方程式》、《大馬揀盤》擔任嘉賓主持。 <a href="http://www.facebook.com/dr.theresafok/">www.facebook.com/dr.theresafok/</a> <a href="http://www.instagram.com/dr.theresafok/">www.instagram.com/dr.theresafok/</a>

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多元化房地產投資方案

Facebook 母公司已正式改名為 Meta，全力發展元宇宙。如何了解元宇宙，就不得不提到 Cyberpunk 數碼龐克。Text：盧銘恩 (方土房地產行政總裁)Cyberpunk 的概念，最早源於上世紀60年代的小說《仿生人會夢見電子羊嗎？》（Do Androids Dream of Electric Sheep?），作者提出了一个非常重要的哲學問題，何謂真實，大概類似於我們莊周夢蝶的故事。Cyberpunk 作品的精髓，都在刻畫「High Tech, Low Life」（高科技，低生活），統治組織通常會利用高科技來創建及控制社會秩序，結果科技發展整體迅速，而個人生活卻變得越來越「Low」（低生活）。東京和香港，都是 80 年代 Cyberpunk 的特徵塑形，耀眼的霓虹燈光背後卻藏著貧富懸殊的後巷生活。90 年代，另一 Cyberpubk 的科幻小說《雪崩》（Snow Crash），書中提及的「超虛擬時空」就是元宇宙的命名來源。一般而言，元宇宙總是有著反烏托邦和悲觀主義的色彩，是對人類面臨「高科技，低生活」的一種反思。上世紀的一些 Cyberpunk 小說及電影作品裡，科技都是被幻想出來的。直到現在，隨著 AI、雲端計算、AR/VR、5G 等科技的成熟，元宇宙終於具備了技術的支持，而逐漸得以實現。隨著元宇宙打造的虛擬空間帶來的身份認同，情況就有如莊周夢蝶，倘若人們認為化蝶才是真實，莊周才是夢境，那身為蝴蝶，就會在花叢的世界裡，努力經營那邊世界的一切。<figure class="image"><img src="https://jessicahk-new-uat-resources.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2022/01/17132323/Land_Experience3-1024x592.jpeg"></figure>在元宇宙中，人們可以進行與現實世界上類似的交流，導致元宇宙形同一個處於虛擬世界的經濟體，最近著名歌手 Justin Bieber 也剛宣布會在元宇宙中舉行演唱會；又如 adidas 曾在 Decentraland 的一處房地產舉辦活動，參與者可以在那裡獲得一雙免費（虛擬）adidas 運動鞋；又有如 Domino’s Pizza&nbsp;在元宇宙中的一處房地產街舖售賣薄餅；而同時把實體的薄餅直送到現實中的玩家口中。故此，元宇宙裡的「房地產」就跟現實世界的房地產有著類似的特性，是經濟活動的處所。虛擬房地產也能供給人們去開發、投資、購置、租賃、交易等。交易價格取決於其使用價值，經濟流量。但由於元宇宙裡面的地理因素，未必如現實世界中的關鍵，故此其稀缺性與內容設計，更顯得重要。花叢裡蝴蝶的人生或比現實中的來得如意，導致許多人正在轉向虛擬世界，就如韓國的年輕人因為現實難以購房，也開始流行投資虛擬土地。最近甚至有公司為投資虛擬房地產提供按揭融資服務。目前 Decentraland 的虛擬土地價格是 2020 年的三倍多，就連本地發展商新世界發展近期都高調宣佈會在 The Sandbox 上投資虛擬土地。筆者認為，虛擬地產價格還是由元宇宙自身生態的繁榮程度所主宰。虛擬土地的未來須要大量使用者去投資，開發和建設。假以時日，人們或會仰天一問：「不知周之夢為胡蝶與？胡蝶之夢為周與？」<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-300x300.jpg" alt="盧銘恩, 方土房地產, MONEY, Investment, 投資, 房地產," srcset="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-300x300.jpg 300w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-1024x1024.jpg 1024w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-150x150.jpg 150w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-768x768.jpg 768w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall-120x120.jpg 120w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/18154145/LEO_Profile_SMall.jpg 1106w" sizes="100vw" width="300"> 盧銘恩 方土房地產行政總裁 方土房地產有限公司是方土控股全資附屬公司，是一家精品房地產投資開發商，對全球精品房地產項目進行投資、收購、開發以及籌措專屬的房地產投資基金，並配合房地產科技為傳統房地產項目帶來創新及增值。

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「莊周夢蝶」：元宇宙的虛擬房地產概念

有許多人問我，是甚麼驅使我由一開始主攻頂級豪宅市場，轉而開拓海外物業。對於本地豪宅市場，已經非常熟悉，對於各區市況、價格行情，均有相當掌握。繼續發展豪宅買賣業務，固然有成功感，然而我深信，經營者決不能故步自封，必須跳出舒適圈，不斷學習，了解不同市場，方為業務持續發展之道。Text：霍琬諭 (碧君) 博士 (翡翠島物業創辦人)<h3>2016 年投入新市場</h3>本地市場地產業蓬勃，各樣條件均比不少其他城市優勝，然要業務成長發展，就必須放眼更遠，留意更多不同地方的物業。回想當年，業務發展尚算平穩，逐漸上軌道並打好穩健的根基。如果要走更遠的路，是時候要規劃未來的方向。那時我明白到，要尋找更大的機會，就必須放眼海外，尋找更多具發展潛力的項目。因此往後不斷發展不同市場的項目，但一開始會比較留意英美澳加的樓盤。就在大約 2015、2016 年間我看到更廣闊的機會—急速發展中的東南亞市場。其中馬來西亞的潛力引起了我的注意，那時候開始觀察到當地的商機，因此也做了不少研究，了解當地發展動向、物業市場行情、發展商的質量。所謂謀事在人，成事在天，要成功除了自身努力，有時候也要靠天時地利人和。慶幸當時深入了解了馬來西亞的市場後，遇上了理念相近的客戶一拍即合，從此便開展了一系列的項目合作。<figure class="image"><img src="https://jessicahk-new-uat-resources.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2022/01/10110152/5X6A0019-819x1024.jpeg"></figure>銷售上億豪宅與 200 萬大馬物業的分別究竟處理豪宅買賣，與大馬物業有何分別？豪宅方面，有時候為了滿足買家的需要，我們的團隊會需要跟進比較多設計裝潢、翻新方面的工作，而大馬物業自帶裝修、家具，一般與買家的預期接近，無須跟進太多設計上的事宜。而且部分樓盤更由名師負責室內設計，本身已是傑作，配合一些居住配套服務，買家可以即買即住，我們只需要將項目的面貌如實呈現，基本上買賣流程操作非常方便快捷。另外一個比較顯著的分別是，物業價格門檻比較低，物業投資者可能會一次過購入多個物業作長線投資，當中也有資深或機構投資者對於此類物業有興趣。<h3>更靈活投資選擇</h3>上億的豪宅與百多二百萬的物業，其中一個最大的分別在於資產配置的靈活度。本地豪宅的價值較高，而海外新興市場的物業門檻較細，加上能夠承接細價盤的潛在買家數量更多，有助未來二手市場更加活躍。而且，細價盤可以分階段規劃物業，可以因應投資規劃或個人需要分階段出售物業，操作更加靈活，因此成為了物業投資者一個更靈活的選擇，我們也遇到過一次過橫掃多個物業單位的買家。由豪宅市場發展到港元百多萬起的海外物業，實際上是面向更大的市場。除了香港之外，還有多個市場均對新興城市的地產物業有濃厚興趣，因此我相信，該類物業將會在不同市場受到注視。<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-300x300.jpg" alt="" srcset="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-300x300.jpg 300w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-1024x1024.jpg 1024w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-150x150.jpg 150w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-768x768.jpg 768w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-1536x1536.jpg 1536w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X-120x120.jpg 120w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/12/30111145/AG0I4586X.jpg 2000w" sizes="100vw" width="300"> 霍琬諭 (碧君) 博士 (Dr. Theresa Fok) 翡翠島物業創辦人 植根香港的商界領袖和事業女性，過去二十多年來一直帶領公司的專業團隊跨過不同的挑戰，在本地和海外的物業市場中默默耕耘，開啟物業市場多元化機遇，於業內的專業亦得到外界肯定，更榮獲加拿大特許管理學院選為學院院士，同時亦成為林肯大學榮譽管理博士。Theresa 亦為新城財經台《環球置富方程式》、《大馬揀盤》擔任嘉賓主持。 <a href="http://www.facebook.com/dr.theresafok/">www.facebook.com/dr.theresafok/</a> <a href="http://www.instagram.com/dr.theresafok/">www.instagram.com/dr.theresafok/</a>

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從億萬豪宅到百萬樓盤

2021 年，NFT 的熱潮依舊未有退散的跡象。在遊戲、音樂、門票等方面都有廣泛的應用之餘，尤其在藝術領域更是大放異彩。數據顯示，世界頂級拍賣行的 NFT 銷售額佔比已達到 5.5%，著名拍賣行蘇富比甚至推出名為「蘇富比元宇宙」(Sotheby’s Metaverse) 的精選 NFT 平台，使用戶可以查看拍賣中的數碼藝術品。
Text: Karine Lam (Amber Group 天使投資者；壹集團創辦人)
<h3 class="p3">為甚麽 NFT 與藝術契合</h3>
如果你不曾了解過區塊鏈或加密貨幣，對於 NFT 一定會非常不解，當你看到 NFT 的拍賣成交價格時，說不定會感到非常震驚：一張網絡圖片竟然可以這麽貴!
其實，NFT (Non-Fungible Token) 即「非同質化代幣」，本質也是數位貨幣的一種，但 NFT 不同於比特幣，他的最小單位是 1，不能像比特幣一樣拆分為 0.001 等更小的單位，且每個 NFT 都是唯一的，自帶一個特定的代碼，生成後就無法更改。簡單來說，藝術品鑄造為 NFT 後可以確保其獨一無二性，也可以看到作品的作者乃至買家。其本身作為數位貨幣的一種也自帶了財富屬性，對於藝術品的流動性也有了極大的提升。
對於傳統藝術家來說，作品通常以實體化的形式展現，比如繪畫、書法、雕塑等，看得見摸得到。但價格的體現在於流通，藝術品往往要通過拍賣行等途徑實現價值流通，門檻較高且拍賣行會收取高昂的手續費。而 NFT 的出現改變了這一狀況，藝術家們將自己的作品在鏈上鑄成 NFT，為自己的作品定價，上架線上平台面向所有公眾進行售賣，且作品信息及交易記錄都會被自動記錄到作品本身，杜絕了盜版的現象，保護了藝術家和收藏家的專屬權益。
同時，數碼藝術的發展也見蓬勃，很多藝術家通過電腦軟件來創作動畫、視頻或 3D 等作品，這些作品天然存在於網絡世界，NFT 的出現，成為了這些作品更好的載體，幫助藝術家的作品得到更佳的流通。
<h3 class="p3">如何通過 NFT 接觸到新興藝術領域</h3>
儘管加密技術非常的難明白，但通過 NFT 接觸加密藝術卻很方便。
對於藝術家們來說，弄明白 NFT 鑄造協議也存在著一定的困難，如何更好地保存自己的作品並實現價值最大化也是一個難題。因此，湧現了一些機構幫助藝術家以較低門檻使用 NFT，例如旨在開拓新一代藝術的平台 TR Lab，他們與世界頂尖藝術家合作策劃藝術作品，並致力於讓藝術家、收藏家和機構更便捷地探索和實現 NFT 的所有可能性。而由全球化的數字貨幣金融科技平台 Amber Group 打造的 Creatorfi，為藝術家、收藏家、NFT 藝術機構提供定製化、私行級别的加密藝術金融解決方案。此外，Amber Group 推出的 Loot 生態工具 Loot Swag，可對 Loot 內的裝備進行視覺化，並生成一個人物頭像。Amber Group 創建了一個標準，能夠讓更多的藝術家加入並上傳自己的皮膚設計，並以 NFT 的形式進行交易，Loot Swag 的功能將對 Loot、MLoot、Synthetic Loot 持有者開放，任何人都可以創建自己的角色頭像。
而作為對加密藝術品感興趣的大眾，就可以通過 NFT 交易平台如 Opensea 去選購自己心儀的作品。創建例如 Metamask 的插件錢包 (記得好好保管助插件錢包的密碼!)，將錢包與 NFT 交易平台連接，就可以使用數字貨幣購買 NFT 了。
當今 NFT 的發展就像 80 年代街頭藝術運動，只不過流通的載體已經網絡化，也更為順暢，擁有著無限的可能性。儘管數碼藝術能否成為未來的主流仍未可知，但這無疑使藝術不再局限於小眾愛好之中。
<h6 class="p3">* 文中提及的應用僅作爲案例參考，不構成投資建議。</h6>
<img loading="lazy" class="alignnone wp-image-72125 size-medium" src="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/07174329/Karine-LamX_1-1-300x300.jpg" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" srcset="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/07174329/Karine-LamX_1-1-300x300.jpg 300w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/07174329/Karine-LamX_1-1-150x150.jpg 150w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/07174329/Karine-LamX_1-1-100x100.jpg 100w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/07174329/Karine-LamX_1-1-120x120.jpg 120w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2021/01/07174329/Karine-LamX_1-1.jpg 500w" alt="林桂芝, Karine Lam, Money, Investment," width="300" height="300" /> 
Karine Lam 
Amber Group 天使投資者；壹集團創辦人 
「2012 十大全港時尚專業女性」、「2017 亞洲保險第一領袖大獎」、「2018 亞洲傑出女領袖」、「2019《旭茉 JESSICA》年度傑出女性」及「2021 亞洲最具感召力第一領袖大獎」得主。個人深信財務策劃、資產管理及保障能改變命運，同時熱心公益慈善回饋社會。Karine 擔任天使投資者的 Amber Group 成立於 2017 年，是亞洲最重要的加密金融服務商之一，為機構和個人投資者提供服務，目前公司估值為 10 億美元，為亞洲新晉的金融科技獨角獸之一。

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NFT 與加密藝術

無論 2022 年變成怎樣都好，我只希望自己會比 2021 年進步！畢竟這一年對大家來說都不易過，
作為一個老闆，來年希望公司業續繼續向好； 
作為一個 Team Leader， 來年希望同事可以更上一層樓； 
作為一個追夢者，來年希望財富自由，可以做喜歡的事； 
作為一個女生，來年希望成為更好的自己；
要做到以上幾項，都必須按部就班。做人跟投資一樣，自律並須要訂立短、中、長期目標，生活與事業共同進步，就是我最大的新年目標。
Text: Manci Man (世紀 21 奇豐 (國際) 物業顧問行合伙人)
<h3 class="p1">1 / 投資理財 — 自住物業</h3>
如大家都有看過筆者早兩個月的文章，都知道筆者把自己的香港物業套現組成了現有的投資組合，包括英國物業，美股及虛擬貨幣。過去一年都在租住物業，利用現金流重新配置了自己的資產。 來年，縱合市場各項因素及自住需要，決定重回香港樓市，期望入手有升值潛力而且居住環境較好的屋苑式物業。置業需要人人不同，租或買沒有絕對正確的方程式，但量化寬鬆令錢愈見貶值，還是建議大家存有足夠的流動資金後，把部分現金投資於低風險的穩健產品中，以達保本及抗通脹之用。另外，「磚頭」入場門檻較高而且必需持有一段時間以避免高稅收，所以並非短炒及容易離場之產品，購買前記得做足功課及量力而為！
<h3 class="p1">2 / 投資知識 — 增值自己</h3>
知識是這個世界對自己最有利的投資，老土的說句，讀過的知識誰都拿不走。重要是知識能讓你看得更高，走得更遠。筆者經常鼓勵身邊朋友，即使在工作，也要不停學習與增值自己，有足夠的工作經驗及與時並進的知識及技巧，將來的路更易走。對筆者而言，雖然本人從事了海外物業多年，但各國稅制，法例及購買流程時有不同，而且當地人的生活習慣及其經濟環境都影響著樓市發展，所以筆者決定報讀國際房地產的進階課程深造，期望令自己對市場更熟識，以便為客人提供更精準的分析及建議。如果讀者們覺得專業進修太大壓力，不妨嘗試報讀一些喜歡的興趣班或考取一些牌照，筆者有朋友去了讀瑜珈導師課程，也有朋友報讀了品酒課程。深化自己的興趣，也是增值自己的一種。 

<h3 class="p1">3 / 投資感情 — 不對的人就要止蝕離場</h3>
投資感情，投資者放的是時間與愛；錯的對像，即使投放再多，都注定損手離場。要知道感情沒有過往業績參考，更加沒有市場數據，也沒有指向價。沒有人可以告訴你投資多少及應該持貨多久，也沒有借貸槓桿。你付出的，都是來自你自己的每一分每一秒，當中可能還包含很多未知的不安與淚水。這項投資，從來只有你自己可以訂立止蝕位，也只有你自己可以衡量回報。若你的這項投資，正在嚴重影響你的人生與情緒，就是時候「斬倉止蝕」了。要知道，金錢失去了我們還有能力找回來，時間卻永遠追不來。而且不要燃燒盡自己的愛，要記得保留部分的愛去愛自己。感情，從來都是最容易失控的投資產品，筆者都在努力學習中，願我們都在新一年投資更多在自己身上，共勉之。
<img loading="lazy" class="alignnone wp-image-72114 size-medium" src="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-300x300.jpeg" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" srcset="https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-300x300.jpeg 300w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-1024x1024.jpeg 1024w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-150x150.jpeg 150w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-768x768.jpeg 768w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-600x600.jpeg 600w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-100x100.jpeg 100w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM-120x120.jpeg 120w, https://prd-cdn.jessicahk.com/wp-content/uploads/2020/12/07144346/WhatsApp-Image-2020-10-06-at-9.39.49-AM.jpeg 1066w" alt="文慧詩, Manci Man, 英國樓市, 英國," width="300" height="300" /> 
文慧詩 Manci Man 
「2019 十大全港時尚專業女性」得主；熱血「 90 後」，修畢海外房地產碩士學位。不甘平凡安穩用力追夢，2018 年創立藝術蛋糕品牌 <a href="https://www.facebook.com/m.patisserie.hk/">M Patisserie</a>，打出名堂。隨著移民潮再次興起，重投海外房地產巿場，成為世紀 21 奇豐 (國際) 物業顧問行合伙人，聚焦英國及澳洲房產。同時，她亦是海外房產專欄作家及投資策略節目主持，分享投資置業心得，作多線發展。

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