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新一期季刊隆重登場！

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香港人在外地投資物業越來越普遍，但若你是一個穩建的投資者，澳洲絕對是你的首選，原因如下：
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1. 澳洲經濟持續保持增長 
過去 27 年，就算經歷了金融海嘯及金融風暴，澳洲經濟增長仍然保持正數。這一點是很多發達國家，甚至是新興市場也未能做到。持續的經濟增長對樓市有正面支持。

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2. 人口增長 
持續的人口增長帶動住屋需求，樓價自然提升。澳洲更屢被選為最宜居的城市之一，吸引了世界各地人士移居到澳洲。 
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/GettyImages-541310926_0.jpg" title="澳樓入市好時機" class="paragraph-image" alt="澳樓入市好時機"/>
3. 高租金回報 
大部分香港人購買海外物業往往會將物業出租以賺取租金，而澳洲物業的出租率相當高，每年租金回報可達 4-5%。

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4. 稅率合理 
海外投資者在香港購買物業，最少要繳付 15% 的印花稅。若香港人到澳洲購買物業，總稅率大約為10%。相對來說，澳洲的印花稅稅率尚算合理。另外，澳洲不設遺產稅，相對其他成熟市場例如美加，會較為簡單。

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5. 成熟的二手市場 
相對其他新興市場，澳洲的二手物業市場透明度較高，故物業轉手較容易。相反一些新興市場，它們的交投主要集中在一手市場，二手物業轉讓較為困難。

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6. 時差少 
澳洲對比起其他成熟市場例如英國、美國、加拿大等等，距離最接近香港，時差亦是最少，所以當處理物業有關的事情，亦都會較容易。 
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7. 匯率持續低企 
澳洲的匯率持續低企，自 2013 年，澳元對港元的匯率就一直下跌，現時絕對是最佳時機讓以港元購買澳洲物業，除賺取樓價的升幅外，亦有機會賺取可觀的匯率升幅。 
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/jes255_money02.png" title="澳樓入市好時機" class="paragraph-image" alt="澳樓入市好時機"/>
由以上各點可以看到，澳洲物業市場的發展已經十分成熟。當然我們不能期望澳洲物業市場可以在數年間翻一倍甚至更多。但對於追求穩定回報的投資者來說，澳洲物業市場絕對可以成為資產組合中的一員。
<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/Joseph Pang.jpg" title="澳樓入市好時機" class="paragraph-image" alt="澳樓入市好時機"/>
Joseph Pang 
香港 IPP 集團 助理區域總監 
IPP 集團為新加坡大型財富管理辦公室（WMO）。 
2006年成立香港IPP，公司擁有證監會牌照。 
IPP不代表單一銀行、保險等金融機構，可以向客戶提供專業意見，為客戶找到市場上最適合的產品計劃。
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PHOTO: GettyImage

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澳樓入市好時機

最近看了韓國電影《救韓大時代》，劇情講述 1997 年金融風暴令亞洲各國經濟受到嚴重打擊，當時韓國銀行貨幣政策主管從數據得知，國家正面臨巨大的債務危機，大部分韓國銀行借貸給企業後並沒有得到正常的抵押品，加上亞洲各國亦正面臨貨幣貶值，外資紛紛撤走，向上級報告後未能得到適當的處理，任由其惡化，最終情況一發不可收拾，韓國的 50 大企業，大部分最後被迫破產及被接管，最終韓國政府不得不向國際貨幣基金組織 (IMF) 求援，並需遵從 IMF 的條件開放國內市場，大部分企業實行緊縮政策，大幅裁員，並由外資接管，危機才得以紓緩。
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自 2008 年金融海嘯爆發後，中國投放多達 4 萬億人民幣進入市場刺激經濟，但外界一直擔心地方和企業將出現債務危機。上年內地企業接二連三出現債務違約事件，企業債券價格崩盤，危機逐步浮現。
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近日內地 A 股有回穩跡象，年頭 1 月 1 日出現接近 3 年的低位反彈超過 5%。回顧 2015 中央去槓桿、打擊場外配資、嚴打沽空，最後暴力救市令市場失去信心，股市愈救愈跌；2016 年熔斷機制，政策出現錯誤，最終本末倒置，使股市造成恐慌，情緒蔓延全球，逼中國緊急叫停。
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/jes225_stk65_Cheryl_1143793412_20190129_0.jpg" title="A股回穩? 救A大時代" class="paragraph-image" alt="A股回穩? 救A大時代"/>
2018 貨幣正常化遇上貿易戰，加上民企債務危機，導致 A 股成為全球最差股市。國內種種經濟問題，緣於央行對貨幣正常化，而美國的貿易戰亦是導致經濟出現不穩定因素的元兇。近日，經濟數據亦顯示，中國的出口數字有放緩跡象，有見及此，中央已經屢次出手救市，包括針對民企進行救援，對一些有債務危機的企業通過國資委入股引資，穩定市場信心，另更設立一個由廣東、湖南、浙江、四川、北京等多個省份的國資部門推出救市方案，投放多達 3,000 億元的紓困基金；實施定向降準，在 1 月期間宣布降準 1 個百分點，以及實施定向中期借貸便利操作(TMLF)，共釋放 8,000 億元長期流動性；央行鼓勵銀行進行永續債發行，換取央行票據，增加銀行資本。大幅提高永續債的信用，即是說永續債等同央債，吸引投資者購買。簡單來說，央行「又印錢」了。由於今次的發債是由銀行決定，會因應不同的銀行資本需求而去進行。
嚴冬將盡，春回大地。若果對中央救市有信心且對 A 股有興趣的朋友，可以不妨選擇一些與 A 股相關的股份，以下列表供各位參考：
<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/jes255_money01.png" title="A股回穩? 救A大時代" class="paragraph-image" alt="A股回穩? 救A大時代"/>
Text: 曾子晴 Vivian&nbsp; 
前亞視財經節目主持，亦擔任不同活動司儀。鍾意四圍去，發掘嶄新女性投資角度。
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A股回穩?  救A大時代

一次聚餐中，和同枱朋友談起樓價這個話題，他們紛紛說起廣州和中山樓，談到那裡的環境優美，人傑地靈，不像香港人多車多，節奏急速……數着數着，香港彷彿一些優點也沒有。在座有一位專家就反問他們：「那你們會否在外地置業呢？」他們異口同聲地回答不會，原因很簡單，因為他們認為自己不是當地人，亦不會在那裡長期居留，所以買來收租作投資可能比較麻煩，加上不熟悉當地的稅制，也不想奔波勞碌往返。專家便回應他們說道，他手頭上擁有多個外地樓盤的資料在手，但千叮萬囑提醒在座的人不要對外洩露，事關當地樓盤的銷售佣金達到10%以上，很多銷售員亦會帶團同開講座，但如果沒有高佣金，基本上很少人願意做推廣銷售。
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其實很多地方的樓盤，當地人根本無法消化它們的供應量，像一些著名的發展商，推出超過 10 年的樓盤項目，至今仍在銷售當中，其中馬來西亞一個項目，更與九龍半島的佔地面積相約，滯銷程度可想而知。不少人看淡今年的樓市，認為樓價會繼續下調，但據發展商信置的資料顯示，新盤凱匯的銷售情況非常熱烈，由 2018 年 12 月13 至 29日短短 17 天，合共沽出 1,388 伙，佔已推出的單位近 98%，項目已推出共 1,417 個單位，累積套現逾 168 億元，平均每伙售價逾 1,200 萬元。相信世界上沒有一個地方能像香港般，樓盤銷售得那麼瘋狂。如果樓市真的像大家說得那麼淡，那麼成交應該相對較少，但從凱匯這個例子看得出，樓市絕對沒有大家想像那麼差。
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發展局局長黃偉綸表示，公私營房屋比例將會由目前的 6：4 調作 7：3，政策於下個財年正式落實，意味着來年私人樓宇落成數量減少。本財年私樓供應合共 13,850 伙，較全年供應目標約 18,000 伙低 23%，對比上年度更大跌 43%。反觀新盤市場，新盤的落成量平均一年最少有 15,000 個銷售單位，上年因為市道良好，銷售更達致高峰 18,000 個單位。有專家分析，本港樓市將變得兩極化，因為 30 年以上的舊式的單幢住宅物業缺乏配套，將會大幅跑輸一些優質的大型屋苑，所以未來選擇買入物業都要非常謹慎，因為當市況轉淡，這些物業可能較難脫手。
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投資不起樓市，或可投資地產股，香港地產股無論在市盈率或派息比率都相當吸引，新一年希望大家可以揀到心水的地產股。
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/money01_7.jpg" title="2019 香港地產及地產股前瞻" class="paragraph-image" alt="2019 香港地產及地產股前瞻"/>
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/IMG_3271.JPG" title="2019 香港地產及地產股前瞻" class="paragraph-image" alt="2019 香港地產及地產股前瞻"/>
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<span style="font-family: &quot;Helvetica Neue&quot;, Helvetica, -apple-system, BlinkMacSystemFont, Arial, &quot;Microsoft JhengHei&quot;, 微軟正黑體, &quot;Noto Sans&quot;, &quot;Noto Sans CJK TC&quot;, sans-serif; font-size: 16px; letter-spacing: 0.24px; background-color: rgb(255, 255, 255);">TEXT:&nbsp;曾子晴 Vivian&nbsp;<br style="box-sizing: border-box; font-family: &quot;Helvetica Neue&quot;, Helvetica, -apple-system, BlinkMacSystemFont, Arial, &quot;Microsoft JhengHei&quot;, 微軟正黑體, &quot;Noto Sans&quot;, &quot;Noto Sans CJK TC&quot;, sans-serif; font-size: 16px; letter-spacing: 0.24px; background-color: rgb(255, 255, 255);" /> 
<span style="font-family: &quot;Helvetica Neue&quot;, Helvetica, -apple-system, BlinkMacSystemFont, Arial, &quot;Microsoft JhengHei&quot;, 微軟正黑體, &quot;Noto Sans&quot;, &quot;Noto Sans CJK TC&quot;, sans-serif; font-size: 16px; letter-spacing: 0.24px; background-color: rgb(255, 255, 255);">有線財經主播，亦擔任不同活動司儀。鍾意四圍去，發掘嶄新女性投資角度。
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2019 香港地產及地產股前瞻

投資房地產，絕非易事。機構投資者，喜歡槓杆高，以小搏大，高增長，低稅率，務求獲取利益最大化。另外，不同企業或個人投資者，都有自己一套的心法：有些講求穩健，固定收益；有些只買一線，寧買貴、莫買錯；有些追求高租金回報。一般而言，要求高租金回報會選擇投資工廈及物流物業；講求固定收益多挑選有長租約的寫字樓投資收租；一線物業收藏家喜歡投資知名罕有之黃金地鋪或豪宅；各施各法。你屬於哪一類型投資者呢？
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/jes224_Cheryl_stk$65_190103__97483010_0.jpg" title="計劃退休移民？ 海外置業你必須知的細節" class="paragraph-image" alt="計劃退休移民？ 海外置業你必須知的細節"/>
買樓自用 
你亦有可能是一名用家，買樓自住，或買工商鋪自用做生意。用家一定要看自己的承受能力及成本。某些國家政府有提供補貼給退休人士買退休房。在香港，很多人會未雨綢繆，及早物色心儀物業，當中包括經常外遊之地點，或是親友聚居之國家。
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國際視野 
香港人買樓之熱門地點分別有香港、英國、加拿大、澳洲、美國、泰國、馬來西亞、新加坡、中國 、日本等。相信 2018 年全年，大家聽了很多有關「一帶一路」的報道，中國國家將投放大量資金在東南亞發展高鐵網絡，帶動區內經濟發展。不少人選擇在曼谷及馬來西亞買樓退休自住，有意在此兩地置業之人士，請留意以下事項：
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/money02_3.jpg" title="計劃退休移民？ 海外置業你必須知的細節" class="paragraph-image" alt="計劃退休移民？ 海外置業你必須知的細節"/>
*以上沒有包括家居保險及水電煤費用等。本資料只供參考，內容可能有錯誤及遺漏，閣下須自行作出調查。本人不會承擔任何人使用以上資料而有可能引致之損失。
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對於用家，安排未來退休生活都是以降低成本為主。比較衣、食、住、行各方面的消費指數，在當中選取一個自己熟悉的國家城市。在亞洲當中，香港人普遍選擇生活成本指數低的國家如泰國、馬來西亞。
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<img src="https://prd-cdn.jessicahk.com/files/RS.JPG" title="計劃退休移民？ 海外置業你必須知的細節" class="paragraph-image" alt="計劃退休移民？ 海外置業你必須知的細節"/>
沈蔚庭 (Rebecca Shum)&nbsp; 
世邦魏理仕資本市場執行董事 
逾 28 年房地產經驗，對國際物業市場瞭如指掌，處理香港及國際投資業務，為資深投資者發掘投資良機。
英國皇家特許測量師學會會員 
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會員 
美國城市土地學會會員

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計劃退休移民？  海外置業你必須知的細節

JessicaInvestment

JESSICA 會員

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