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合作住宅能否西風東漸?

香港房屋問題嚴峻,公共房屋追不上需求,覓地造地等鴻圖大計雖然鼓舞,但遺憾「遠水不能救近火」。合作住宅(CoHousing)這一在歐洲有幾十年歷史的住宅概念或可用作填補公共房屋的不足。近年,日本、南韓及台灣等地都開始出現了合作住宅的項目。雖然東方的鄰舍文化,城市化程度等,都跟西方不太一樣,但這概念正在西風東漸,也實在值得香港所關注。

Text:盧銘恩 (方土房地產行政總裁)

首先,合作住宅跟近年進入大眾眼球的 Co-Living,不是同一樣東西。Co-Living 泛指由私人市場經營,充當著二房東角色,管理出租房屋,以及一些共用空間,如廚房,洗衣房等, 是房地產為服務 (Real Estate as a Service) 的業務模型。而合作住宅,是沿自於歐洲戰後的房屋問題,尤其流行在北歐國家和德國、荷蘭、比利時等地,是指由一群有共同居住需求者所組成的合作社或公司,收購住宅項目並設定為集體持有,實行上具備自我組織,永續精神和社區主導的元素。 合作住宅藉由成員共同出資,參與興建,管理運作,造出符合成員需求的住宅與社區環境,透過生態建築和分享機制節省能源和其他資源。這些方案一般能夠拉近不同世代,發展共融及具備魅力的居住和生活品質。

在香港這類資本主義地區,投資者不斷投資房地產,城市不同角落都出現士紳化 (gentrification) 的情況,租金樓價騰飛。合作住宅的出現,是務求平衡個人利益與更大的社區利益,令房產不僅僅是單純的消費或投資工具,是實現社會合作,共享生活價值的空間。

要實現合作住宅,產權為之關鍵。中國人社會典型的主流價值是要對自住的房產擁有所有權,並十分期待資產增值,但大城市在高樓價的情況下,「樓奴」遍野,為了房產的所有權而犧牲了生活的品質的情況普遍,反之,合作住宅模式,是要懂得為著生活品質而捨棄房產的所有權。歐洲的合作住宅產權由住宅合作社所持有,使用權不能出於自願性的轉移,以杜絕炒賣行為,並創造出可負擔的居住成本。

合作住宅的共同持有概念,是有點烏托邦,要在香港實行,似乎遙不可及。合作住宅需要產權法理、合作社相關法規,以至土地發展條款等一系列配合才能成事,香港可以參考鄰近的日本、南韓及台灣等地之做法,或有所啟示。

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盧銘恩
方土房地產行政總裁

方土房地產有限公司是方土控股全資附屬公司,是一家精品房地產投資開發商,對全球精品房地產項目進行投資、收購、開發以及籌措專屬的房地產投資基金,並配合房地產科技為傳統房地產項目帶來創新及增值。